06 24 19 Remodel

Mengapa Renovasi Mahal Tidak Meningkatkan Penjualan Anda

Karena peningkatan kecil dalam inventaris mulai menarik lebih banyak pembeli ke pasar, tampaknya bijaksana bagi penjual Anda untuk melakukan proyek renovasi untuk meningkatkan daya saing mereka. Peningkatan dapur dan kamar mandi, misalnya, adalah di antara fitur yang paling diinginkan pembeli dan dapat menghasilkan laba atas investasi yang bagus, menurut National Association of Home Builders. Tetapi bahkan saat permintaan renovasi meningkat — NAHB memperkirakan aktivitas perbaikan rumah akan melonjak masing-masing 1,6% dan 1,1% pada 2019 dan 2020 — beberapa profesional real estat tidak setuju dengan gagasan bahwa renovasi selalu mempercepat penjualan rumah.

Ada dua jenis rumah yang laku dengan cepat di pasar saat ini: fixer-uppers dan properti yang telah direnovasi total, kata Blayne Pacelli, rekanan penjualan dengan Rodeo Realty di Studio City, California. Anda harus memperhatikan dinamika pasar lokal untuk menentukan kelayakan setiap jenis rumah di daerah Anda. Misalnya, jika pasar Anda memiliki banyak investor, yang biasanya merenovasi properti flips atau sewa, penjual Anda mungkin tidak perlu meningkatkan rumah mereka untuk menjual. Pembeli tradisional, bagaimanapun, mungkin menginginkan properti yang siap dipindahkan.

Di lingkungan Los Angeles tempat Pacelli bekerja, ada banyak investor dan pembeli tradisional. Saran renovasi kepada klien tergantung pada situasi masing-masing. “Jika sebuah rumah sudah diperbaiki kecuali, katakanlah, satu kamar mandi, saya sarankan untuk memperbarui kamar mandi itu [appeal to a wide market],” dia berkata. “Jika kamar mandi dan dapur perlu diperbarui, saya akan membiarkannya apa adanya” dan memasarkan rumah tersebut kepada investor.

Menimbang Pilihan Anda

Tidak ada keraguan bahwa perbaikan rumah meningkatkan nilai properti, tetapi renovasi bisa mahal — dan tidak ada jaminan klien Anda akan menutup semua biaya penjualan kembali. Dengan pemikiran tersebut, Anda harus membantu klien Anda memutuskan: Apakah biaya renovasi sepadan? Perbaikan kecil daripada proyek skala besar mungkin sudah cukup. “Pengaturan waktu itu penting seperti halnya biaya renovasi,” kata Elisa Uribe, rekanan penjualan Golden Gate Sotheby International Realty di Oakland, California. “Ini adalah pasar penjual di daerah kami. Dalam beberapa kasus, perubahan kecil seperti pengecatan interior dan eksterior serta memperbarui lansekap dapat menambah daya tarik trotoar dan membuat rumah lebih menarik bagi pembeli. ”

Uribe juga telah menggunakan pementasan virtual untuk menyajikan opsi renovasi kepada pembeli, sehingga penjualnya tidak perlu melakukan pekerjaan itu. Pada bulan Maret, dia menjual rumah dengan tiga kamar tidur, satu kamar mandi milik klien yang belum direnovasi, dibangun pada tahun 1910, dengan harga jual $ 564.000. Penjualan terjadi meskipun penjual belum memperbarui pelapis dinding eksterior, jendela, lansekap, dan lantai kayu keras.

Pembeli tertarik pada pementasan virtual rumah Uribe, yang menunjukkan seperti apa tampilannya dengan pembaruan dan furnitur baru. Uribe juga secara virtual mementaskan tata letak rumah dengan kamar mandi tambahan untuk menunjukkan kepada pembeli kemungkinan renovasi. “Klien saya berada di luar negara bagian dan tidak punya waktu, atau dana, untuk memperbarui rumahnya sendiri,” kata Uribe. Pembeli adalah investor yang berencana memperbarui properti dan mengembalikannya ke pasar dengan direnovasi sepenuhnya.

Kurang itu lebih

Terkadang, beberapa bentuk perbaikan rumah diperlukan untuk meningkatkan profil properti yang tidak diinginkan. Dalam kasus ini, mungkin yang terbaik adalah memilih proyek sederhana dengan pengaruh besar, seperti menyegarkan cat atau lapisan kayu keras. James McGrath, salah satu pendiri Yoreevo LLC di New York, mengatakan salah satu pembelinya baru-baru ini menutup sebuah kondominium yang telah direnovasi secara ekstensif. Penjual, seorang desainer interior, menghemat uang dengan merancang proyek renovasi sendiri, tetapi dia masih menghabiskan $ 100.000 untuk pekerjaan yang sebenarnya, termasuk membersihkan dapur dan kamar mandi di antara perubahan lainnya, kata McGrath. “Jika itu bukan harga tertinggi per kaki persegi dalam sejarah gedung, itu akan cukup mendekati,” katanya tentang kesepakatan itu.

Unit yang direnovasi menerima banyak lalu lintas pejalan kaki, dengan 60 hingga 70 pertunjukan. “Meski begitu, pemiliknya tidak akan mendapat uang untuk renovasi,” kata McGrath. Meskipun renovasi menghasilkan harga yang lebih tinggi untuk kondominium tersebut — yang dibeli oleh klien McGrath seharga $ 690.000 — itu tidak cukup untuk menutupi biaya renovasi penjual, tambahnya. Ini adalah contoh mengapa McGrath menyarankan agar pemilik rumah menghindari proyek besar sebelum menjual.

Kerugian renovasi lainnya: Sementara perbaikan mungkin menjadi hit dengan beberapa pembeli, yang lain mungkin memiliki preferensi yang berbeda dan tidak akan membayar harga yang lebih tinggi untuk pekerjaan yang telah diselesaikan. Bahkan, pembeli McGrath membawa kontraktornya sendiri karena ingin mengganti ubin di dapur dan ruang belakang. Meskipun ubinnya baru dan dalam kondisi bersih, pembeli memiliki visi berbeda untuk ruang tersebut, kata McGrath. “Agaknya, penjual akan mendapat tawaran yang sama dari [my buyer] seandainya dia tidak menghabiskan ribuan dolar untuk ubin itu. “

Lindungi Garis Bawah Klien

Anda dapat membantu menjaga anggaran penjual Anda dengan mengingatkan mereka bahwa “memulihkan rumah ke kondisi perbaikan yang baik” adalah semua yang diperlukan sebelum mendaftar, kata Michael Edlen, SFR, rekan penjualan di Coldwell Banker Pacific Palisades di Pacific Palisades, California. Tetapi itu mungkin berarti sesuatu yang berbeda di setiap pasar. Di area di mana pembeli mendapatkan keuntungan, penjual mungkin perlu melakukan lebih banyak pekerjaan di rumahnya. “Jika seorang pemilik tidak melakukan perbaikan dasar, banyak pembeli cenderung ‘ngeri’ apa yang mereka pikir mereka lihat dan berapa biaya untuk memperbaikinya.”

Jika rumah klien Anda membutuhkan pembaruan keseluruhan, fokuslah pada item terkecil yang memiliki dampak terbesar terlebih dahulu dan uji pasar sebelum memutuskan untuk berinvestasi dalam proyek yang lebih besar. Perlengkapan lampu dan perawatan jendela yang diperbarui, yang merupakan aksen yang menarik perhatian, seringkali cukup untuk menarik pembeli, kata Dawn Levy, seorang rekanan penjualan dengan Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties di Atlanta. Jika klien Anda ingin melangkah lebih jauh, mereka dapat memasang jendela hemat energi baru, yang bisa mahal tetapi merupakan nilai jual yang besar dengan pembeli, Levy menambahkan. “Rumah dengan tulang bagus yang membutuhkan facelift kosmetik jauh lebih menarik bagi pembeli,” katanya. “Titik harga juga berperan di sini.”

Tentu saja, nilai renovasi tergantung pada pasar Anda. Apa yang berhasil di satu area mungkin tidak berfungsi di area lain, jadi Anda harus memiliki pengetahuan tentang lingkungan spesifik Anda. Di New York, misalnya, kondominium dan townhome yang tidak sepenuhnya direnovasi biasanya tidak mendapat banyak perhatian dari pembeli, kata Eric Rosen, seorang broker di Halstead Manhattan LLC. “Jika apartemen atau townhouse membutuhkan pekerjaan, maka penjual akan dikenakan sanksi,” katanya. “Ini berarti bahwa properti akan ditukar dengan harga yang kurang dari hasil perbaikan yang akan didapat dari penjualan.”

Source link