1908 pocket

Mengelola Gangguan Dari Daftar Saku

Mereka menggunakan berbagai nama — daftar saku, kantor eksklusif, properti “segera hadir” —tetapi apa pun sebutan Anda, fenomena yang berkembang dari daftar di luar MLS adalah kenyataan bahwa praktisi berjuang untuk menerima kesepakatan, terutama di mana inventaris ketat . Penanganan harta karun tersembunyi ini, seringkali oleh segelintir pialang dominan di pasar tertentu, membuat kekurangan perumahan menjadi lebih buruk bagi konsumen dan agen mereka, para profesional real estat melaporkan di sejumlah pasar.

Pialang membagikan daftar pribadi ini dengan agen di dalam kantor mereka, agen terpilih di perusahaan lain, dan bahkan langsung dengan konsumen. Informasi menyebar dari mulut ke mulut, grup Facebook pribadi, atau portal eksklusif yang dibuat oleh pialang atau pihak ketiga. Di pasar seperti Los Angeles, hingga 30 persen penjualan ditahan dari MLS demi saluran swasta, menurut pialang Pacific Union International, yang baru-baru ini diakuisisi oleh Compass.

Angka pasti pada pertumbuhan daftar di luar pasar tidak mungkin didapat, tetapi laporan langsung dari agen dan pialang dan semakin banyak portal pertukaran nasional yang sibuk seperti Layanan Daftar Saku, HomeQT.com, dan Jaringan Agen Teratas menyarankan meningkatkan pengaruh yang tumbuh. Cantuman di luar MLS menyebabkan kekhawatiran terbesar di pasar di mana inventaris ketat dan di mana pembeli dan agen mereka berebut untuk memberikan opsi.

Subjek daftar pribadi adalah fokus perdebatan industri yang berat. Beberapa agen mengatakan penjual menuntut privasi yang diberikan dengan menjauhkan properti dari MLS; yang lain ingin menguji harga jual sebelum dipublikasikan. Kritikus berpendapat bahwa daftar di luar pasar adalah anti persaingan dan cara bagi beberapa agen untuk mendapatkan keunggulan atas rekan-rekan dengan memegang daftar secara eksklusif, yang dapat membahayakan kewajiban fidusia mereka kepada klien dengan membatasi eksposur properti kepada pembeli.

Masalah ini ada dalam agenda pada lokakarya bulan Juni tentang persaingan real estat yang disponsori oleh Departemen Kehakiman dan Komisi Perdagangan Federal. Panelis Glenn Kelman, CEO Redfin, mengeluhkan terlalu banyak daftar yang muncul di MLS karena segera terjual. “MLS bukanlah database kinerja untuk agen,” kata Kelman.

Luke Glass, wakil presiden eksekutif di Move Inc., mengakui di lokakarya bahwa lebih banyak pialang yang meminta realtor.com® untuk menambahkan umpan terpisah untuk daftar “segera hadir” sebagai tanggapan atas pertumbuhan daftar di luar MLS. “Sampai saat ini, kami belum melakukannya,” kata Glass, “tetapi kami perlu menemukan cara untuk bekerja sama dengan industri untuk menampilkan listingan ini di hadapan lebih banyak konsumen. Menurut saya pembeli atau penjual tidak akan mendapatkan hasil terbaik dengan tidak melihat semua yang ada di pasar. Saya tidak berpikir penilai paling baik dilayani dengan tidak melihat untuk apa semua rumah dijual dan trennya. “

Setelah mengikuti lokakarya DOJ secara online dan diskusi yang lebih luas mengenai daftar di luar pasar, veteran industri Russ Cofano, mantan presiden eXp World Holdings, mengatakan dia akan prihatin jika pemerintah berusaha membatasi daftar kantong melalui undang-undang atau peraturan baru. Meskipun bukan pendukung daftar saku, Cofano mengatakan setiap upaya untuk mengurangi praktik tersebut harus datang dari industri itu sendiri. “Ekonomi jangka pendek yang mendorong lebih banyak daftar di luar MLS ini karena kendala inventaris dapat memiliki implikasi yang lebih lama bagi industri jika pemerintah campur tangan,” kata Cofano, yang menjadi penasihat asosiasi dan perantara REALTOR®. “Begitu pemerintah terlibat, sangat sulit untuk membuat mereka tidak terlibat.”

National Association of REALTORS® tidak memiliki kebijakan resmi tentang daftar saku, “datang soons,” atau pendekatan di luar pasar lainnya, karena ini adalah masalah lokal yang harus diputuskan oleh MLS. Dalam video yang tersedia di nar.realtor, Penasihat Umum NAR Katie Johnson memberikan peringatan yang luas: “Sebagai praktik umum, secara aktif melarang pengiriman daftar ke MLS tidak konsisten dengan sifat kooperatif fundamental dari MLS dan kewajiban Kode Etika.”

Mengangkat Tabir Kerahasiaan?

Meskipun kedamaian mungkin tidak nyaman, beberapa broker dan MLS telah menemukan cara untuk hidup berdampingan. Berikut adalah beberapa cara daftar di luar pasar dipromosikan:

Kepada Publik

Portal daftar baru Pacific Union International memberi publik pandangan eksklusif pada properti sebelum mereka mencapai MLS. Pada bulan Mei, broker meluncurkan Private View di California utara dan selatan. Pengguna terdaftar, baik konsumen atau profesional real estat, dapat melihat daftar yang ditandatangani secara eksklusif sebelum dipublikasikan di MLS.

“Kami tidak ingin menghalangi siapa pun dari pasar untuk mengakses cantuman ini,” kata Nick Segal, presiden Pacific Union Los Angeles. “Properti dijual karena terekspos. Kami ingin menawarkan pelanggan yang frustrasi karena kurangnya inventaris untuk memulai apa yang akan terjadi di pasar. Tujuan kami adalah menjadi seotentik dan setransparan mungkin. Inventaris adalah masalah besar saat ini dan kami meluncurkan properti ini ke pasar lebih cepat. ”

Properti yang terdaftar dipasarkan sebelumnya — setelah perjanjian pencatatan ditandatangani dengan agen Pacific Union — biasanya saat perbaikan dan pemasaran apa pun, seperti fotografi atau video, sedang diselesaikan. Sebagian besar properti, kata Segal, akan berakhir di MLS. Namun, tiga properti Private View dijual dalam dua setengah minggu pertama setelah peluncuran. Apakah informasi daftar dan yang dijual tersebut pernah dimasukkan ke dalam MLS terserah agen dan klien.

Untuk Pengguna MLS

Beberapa MLS menangani gangguan tersebut dengan membuat feed mereka sendiri untuk “datang segera.” MLS area Chicago, Midwest Real Estate Data, meluncurkan Jaringan Cantuman Pribadi pada tahun 2016 sebagai umpan terpisah untuk berbagi informasi kepada pialang terdaftar tentang daftar “segera hadir”. Daftar di PLN tidak ditampilkan secara publik atau ke situs pihak ketiga. Pejabat MRED mengatakan PLN mempertahankan semangat kerja sama dan kompensasi dengan memberi para profesional real estat cara untuk memasarkan daftar satu sama lain sambil mempersiapkan mereka untuk pasar terbuka atau menghormati keinginan penjual untuk privasi yang lebih besar.

Alasan utama agen menggunakan PLN, kata CEO MRED dan Presiden Rebecca Jensen, adalah untuk memasarkan listing yang belum siap untuk ditampilkan atau sedang dalam proses renovasi, diperbaiki, atau dipentaskan sebelum dipasarkan ke publik. Dia juga menyebutkan keinginan beberapa penjual untuk menguji pasar untuk penentuan harga. (Harga yang tepat tidak harus ditetapkan di PLN — kisaran harga bisa dicantumkan.) Ini juga menarik bagi penjual yang ingin menghindari banyak pertunjukan. “Kami ingin memberi pelanggan kami tempat yang aman dan tepercaya dalam sistem MLS kami untuk memasarkan properti mereka yang mereka anggap sesuai untuk situasi tertentu,” kata Jensen. Pada bulan Juli, ada hampir 1.900 listing PLN aktif. Diperlukan perjanjian pencatatan yang valid untuk mencantumkan properti sebagai “segera hadir” ke PLN. Tidak ada waktu pasar yang bertambah ketika properti terdaftar di sana.

Untuk Agen

Tahun lalu, empat profesional real estat Los Angeles dari broker mewah The Agency meluncurkan situs web nasional khusus keanggotaan yang dibuat khusus untuk profesional real estat yang disebut Layanan Daftar Saku. Daftar dapat dilihat oleh agen terdaftar dan berlisensi.

“Strategi di luar pasar tidak untuk semua orang, tetapi ada sekelompok penjual yang menuntut kebijaksanaan,” kata Christopher Dyson, salah satu pendiri situs tersebut. “Menurut pendapat kami, satu-satunya cara untuk memasarkan daftar di luar pasar adalah melalui platform khusus agen. Kami masih memberi penjual perisai privasi yang mereka minta, dan agen memiliki akses ke listingan ini untuk memanfaatkan keunggulan kompetitif mereka. ”

Agen dapat mengintip daftar pembeli sebelum mereka terdaftar di MLS (jika penjual memilih untuk mendaftar secara publik). Basis data saat ini memiliki sekitar 1.000 properti dengan perkiraan aset terdaftar $ 5 miliar, tersedia dengan harga mulai dari $ 195.000 hingga $ 10 juta ke atas (baik residensial maupun komersial). PLS memiliki sekitar 5.000 agen terdaftar dengan keanggotaan gratis untuk tahun pertama dan kemudian $ 19 per tahun.

Agen menggunakan PLS untuk menguji poin harga sebelum mendaftar di MLS, terutama ketika penjual menganggap properti mereka lebih berharga daripada agen. “Anda tidak membiarkannya duduk di MLS, mengumpulkan hari-hari di pasar dan membiarkannya terlihat basi.” Dyson mengatakan banyak daftar yang akhirnya masuk ke MLS setelah pertama kali diuji di PLS sering kali ditetapkan pada titik harga yang lebih rendah dan lebih kompetitif: “Kami memberi agen amunisi yang mereka butuhkan untuk mencapai titik harga yang masuk akal. ”

Jalan lurus

Saat pialang dan MLS bergulat dengan daftar di luar pasar, beberapa telah menarik garis di pasir. Sejak 2013, Northwest Multiple Listing Service — melayani wilayah Seattle — telah melarang anggotanya untuk mempromosikan atau mengiklankan properti sampai properti tersebut terdaftar di MLS. Transaksi di luar MLS memperkuat kekhawatiran tentang pembatasan eksposur properti “kepada sekelompok agen tertentu yang merugikan penjual dan anggota MLS lainnya,” kata Tom Hurdelbrink, presiden dan CEO NWMLS. “Anggota MLS Northwest percaya bahwa sistem ini memberikan eksposur pasar terbesar dari properti dan memberikan semua agen (dan klien pembeli mereka) kesempatan yang sama untuk mengajukan penawaran.”

Musim semi ini, Dewan Real Estate di New York mencoba untuk menghentikan praktik tersebut juga, tetapi akhirnya membatalkan rencananya setelah mendapat penolakan dari beberapa pialang real estat. Di Texas, Austin Board of REALTORS® memberikan status “segera hadir” untuk mencoba ABoR MLS, tetapi memilih pada bulan Juni untuk menghapus bidang tersebut setelah anggota menyuarakan keprihatinan dalam survei bahwa rekan mereka menyalahgunakan status dengan membatasi akses ke properti untuk memilih kelompok agen. Yang lain melaporkan bahwa tawaran telah diterima di properti sebelum dialihkan ke aktif di MLS, sebuah praktik yang mungkin melanggar Kode Etik asosiasi, dewan mencatat dalam menghapus status.

Beberapa broker juga menyerukan perubahan industri. Redfin’s Kelman ingin NAR memberi mandat kepada MLS untuk “memodernisasi atribusi agen listing” dengan mengharuskan setiap situs web yang menampilkan daftar untuk secara jelas menampilkan informasi kontak broker listing dan menawarkan tautan ke situs web broker listing. Melakukan hal itu, menurut Kelman, akan menawarkan insentif yang lebih besar kepada pialang untuk membagikan daftar mereka daripada menahannya secara pribadi karena mereka akan mendapatkan pengakuan online yang lebih besar sebagai agen penjual. Proposal serupa dengan Kelman yang dapat memengaruhi bagaimana informasi agen disindikasikan di situs pihak ketiga akan diajukan ke Komite Masalah dan Kebijakan Pencatatan Ganda selama REALTORS® Conference & Expo di bulan November.

Karena kekurangan inventaris terus berlanjut di banyak pasar dan daftar di luar MLS menaikkan alis DOJ dan lainnya di industri, pialang mungkin ingin menilai dengan hati-hati seberapa sering agen mereka menggunakan pertunjukan tertunda, daftar saku, “datang soons,” atau alternatif lain. status pemasaran dan pastikan mereka melakukannya dengan bertanggung jawab.

Diperlukan pendidikan lebih lanjut yang melibatkan pialang dan konsumen tentang apakah daftar di luar pasar benar-benar melayani kepentingan terbaik klien, kata Rodney Gansho, asosiasi NAR dan direktur tata kelola MLS. Mengambil daftar pribadi membatasi kumpulan pembeli. Pemikiran konvensional juga akan membatasi harga jual. “Penting bagi pialang daftar untuk berdiskusi dengan penjual tentang pro dan kontra menggunakan strategi pemasaran alternatif,” kata Gansho, dan bagi agen untuk bertanya pada diri sendiri mengapa mereka merekomendasikan jalur ini.

“Industri ini banyak berubah saat ini, dan inventarisnya sangat rendah di banyak pasar,” kata Gansho. “Beberapa pialang menggunakan strategi ini untuk menciptakan keunggulan kompetitif dan untuk membedakan diri dari pialang lain.” Bagi beberapa profesional real estat, ini praktis menjadi cara standar untuk menjalankan bisnis. Tapi praktik ini jelas melibatkan area abu-abu yang masih coba dipilah industri.

Source link