1909 megadevelopment 0

Peluang Penjualan Berlimpah di Megadevelopments

Kenyamanan telah menjadi salah satu pendorong utama dalam hal tempat tinggal yang dipilih oleh pemilik rumah. Tujuan mereka adalah perjalanan yang lebih singkat ke tempat kerja dan berjalan kaki ke toko bahan makanan, toko ritel, restoran, hiburan, tempat budaya, perawatan kesehatan, dan ruang publik hijau. Pengembang telah mendengarkan dan memberikan perkembangan yang lebih besar dan lebih padat. Faktanya, hasil menyaingi seluruh lingkungan, kota, dan komunitas terencana.

Salah satu raksasa terbaru ini, yang menjadi patokan, adalah Hudson Yards yang baru dibuka di Far West Side Kota New York. Pembangunan seluas 1 juta kaki persegi senilai $ 26 miliar dari The Related Companies yang berbasis di New York akan memiliki 18 bangunan serba guna ketika selesai pada tahun 2024. Sudah, struktur publik Kapal setinggi 150 kaki yang ikonik telah menjadi landmark dengan tangga spiral raksasanya. Situs tersebut, yang pernah menjadi pekarangan kereta api, akan menyumbang hampir $ 500 juta untuk gulungan pajak kota, menurut Terkait dan mitranya, Oxford Properties Group.

Proyek lain yang tersedia mungkin tidak terlalu besar, tetapi masih besar untuk kota mereka, dan lebih besar dari proyek penggunaan campuran terbaru. Selain itu, tidak ada harapan berhenti, karena perkembangan skala besar tampaknya menjadi tujuan sekarang karena real estat telah bangkit kembali setelah Resesi Hebat.

Inilah yang harus Anda ketahui untuk menambah pengetahuan Anda tentang pembangunan besar dan target pelanggan yang mungkin tertarik untuk membeli properti di komunitas gaya hidup ini.

Kenapa sekarang?

Di sisi konsumen, banyak orang sekarang lebih suka tinggal di lingkungan padat dengan berbagai pilihan penggunaan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki. Mereka menghindari biaya transportasi, mengurangi waktu yang dihabiskan untuk mencapai tujuan, dan memungkinkan gaya hidup 24/7 “lebih seperti kehidupan dulu,” kata John Crossman, yang Crossman & Co. di Orlando, Florida, mengoperasikan pusat perbelanjaan di Tenggara. Yang semakin menarik akhir-akhir ini adalah banyaknya pilihan kritis yang tersedia di megadevelopments terbaru dan terbesar, kata Ken Perlman, kepala sekolah di John Burns Real Estate Consulting di Irvine, California.

Pengembang juga telah mencari investasi di mana mereka dapat memarkir sejumlah besar modal setelah dengan sabar keluar dari pasar karena resesi, kata Zach Mallow, direktur penelitian di Virtus Real Estate Capital di Austin, Texas. Proyek dengan keragaman penggunaan terbesar membantu pengembang menurunkan risiko mereka, kata Christine Esplanade, direktur pengelola di JLL, sebuah perusahaan jasa real estat komersial yang berbasis di Chicago. Dan, lahan yang tersedia untuk proyek-proyek ini seringkali terletak di pinggiran kota dan umumnya lebih terjangkau, kata Eugene Flotteron, kepala sekolah di arsitek CetraRuddy yang berbasis di New York, yang telah mengerjakan pembangunan besar.

Lalu ada alasan lokalnya. The BullStreet District, sebuah pengembangan seluas 181 hektar di pusat kota Columbia, SC, telah mengadaptasi 10 dari 40 bangunan yang merupakan bagian dari Suaka Lunatic South Carolina kota tahun 1828, yang belum pernah digunakan sejak tahun 1990-an. “Perawatan orang yang sakit jiwa telah berubah dan orang tidak lagi dilembagakan pada tingkat yang sama,” kata Chandler Cox, manajer proyek untuk pengembang, Hughes Development Corp. di Greenville, SC. ​​Perusahaan tersebut bekerja sama dengan Walikota Columbia Stephen K. Benjamin setelah dia mencari cara untuk meningkatkan daftar pajak dan membangun tempat di mana orang dapat bekerja, bermain, dan tinggal di berbagai perumahan. “BullStreet mewakili kesempatan luar biasa untuk menceritakan kisah otentik Columbia melalui lensa abad ke-21 berteknologi tinggi,” kata Benjamin.

Lokasi Terbaik

Pembangunan megah di kota-kota besar sering kali mendapat pengakuan paling banyak, tetapi kota-kota menengah melihat banyak pergerakan di bidang real estat ini. Ambil Alexandria, Va., Sebagai contoh, rumah dari Landmark, sebuah desa kota yang dibangun di situs Landmark Mall 1965. Megadevelopment juga tumbuh di pinggiran kota di mana ada kebutuhan untuk retrofit properti, kata Ralph Zucker, presiden Somerset Development di Holmdel, NJ, yang berfokus pada relung pinggiran kota di mana pertumbuhan terjadi meskipun ada persepsi bahwa semua orang ingin berada di kota. “Metroburb” karya Bell-nya — istilah yang disukai — di Holmdel mengubah gedung Bell Labs yang bersejarah. Situs tersebut akan memiliki “fokus gaya perkotaan tetapi tanpa perjalanan,” katanya.

Ada juga perkembangan yang didorong oleh industri atau bisnis, seperti Pinewood Forest LLC, kota baru seluas 234 hektar di Fayetteville, Ga., 22 mil selatan Atlanta. Itu terletak berdekatan dengan studio film pengembangnya, terbesar kedua di negara itu, dan bertujuan untuk menawarkan kualitas hidup yang lebih baik, kata presiden, Rob Parker. “Kami menggabungkan yang terbaik dari kehidupan perkotaan dan pedesaan,” katanya.

Meskipun berada di samping angkutan massal tidak penting, memiliki beberapa transportasi — bahkan sepeda dan skuter — membantu membawa orang ke suatu lokasi dan membawanya berkeliling, kata Peter Crowley, partner di LandDesign, yang menangani berbagai layanan real estat. Perusahaan Terkait mendapatkan jalur kereta bawah tanah No. 7 di New York diperpanjang ke Hudson Yards; BullStreet memanfaatkan perhentian di jalur bus Comet kota; dan The Boro di Tysons, Va., yang mengubah taman perkantoran pinggiran kota seluas 24 hektar menjadi pengembangan serba guna yang padat, berada di dekat perpanjangan jalur metro baru.

Jenis Bangunan

Bangunan megah tidak perlu baru atau tersebar seperti di Hudson Yards. Satu bangunan raksasa dapat berfungsi, seperti yang ditunjukkan Time Warner Center Terkait 15 tahun lalu. Beberapa pembangunan besar mengadaptasi struktur yang ada untuk menawarkan patina visual yang kaya — kasus di Distrik BullStreet — atau mereka menggunakan berbagai bahan dengan usia yang berbeda, penanaman dewasa, dan skala manusia, yang merupakan pendekatan yang diambil Hutan Pinewood. “Empat lantai adalah gedung tertinggi kami,” kata Parker.

Detail membantu menciptakan keaslian, dari pintu kanan, pegangan, dan papan nama untuk etalase hingga trotoar yang cukup lebar dan ruang terbuka hijau, kata arsitek Gustavo Rodriguez, mitra di FXCollaborative, firma arsitektur dan desain yang berbasis di New York yang menangani rencana induk untuk Boro. Jika ada satu tampilan yang mendominasi, Perlman mendeskripsikannya sebagai “bersih, santai, dan nyaman,” serta gaya yang mencerminkan arsitektur kawasan.

Komponen Penting

Dalam hal perumahan, pembangunan besar biasanya menyertakan variasi yang sesuai dengan semua demografi. Di BullStreet, ada perumahan untuk populasi lansia yang terus bertambah. 5.000 penduduk di Hutan Pinewood juga memiliki pilihan, termasuk rumah mikro dan rumah pohon, dan akhirnya perumahan dan kohousing siswa.

Variasi dalam ritel juga penting, dengan beberapa yang menawarkan sudut pengalaman “atau berisiko gagal, itulah sebabnya ada begitu banyak lowongan di bekas toko pakaian,” kata Jonathan Miller, yang menulis blog mingguan “Catatan Perumahan”. Esplanade mengatakan restoran — dari santai hingga santapan mewah — adalah kunci karena membantu menopang ritel.

Penambahan novel juga membantu membedakan satu megadevelopment dari yang lain. Di BullStreet, itu berarti afiliasi liga kecil Kelas A dari tim bisbol New York Mets. Jim Terrell, direktur pelaksana senior di A&G Real Estate Partner, sebuah firma penasihat real estat di Melville, NY, menganggap fasilitas perawatan kesehatan penting karena populasi yang menua di negara itu.

Situs

Beberapa situs megadevelopment yang paling menarik mewakili aset terbelakang dan terjangkau yang dapat dikembangkan oleh sebuah kota, yang merupakan peran Essex Crossing dengan pembangunan serba guna di Lower East Side Kota New York, kata Miller. Tantangannya adalah mengenali peluang dan mengintegrasikan lingkungan binaan menjadi satu kesatuan yang kohesif.

Di BullStreet, pengembang menyelamatkan beberapa tetapi tidak semua bangunan suaka asli, membangun yang baru yang melengkapi arsitektur bersejarah. Mereka menyelaraskan bangunan di sepanjang jaringan jalan baru.

Agar plaza umum berhasil, ada kebutuhan untuk mendapatkan sesuatu untuk dimakan dan duduk di bangku, kata Don Clinton, di Cooper Robertson, firma arsitektur dan perencanaan kota yang berbasis di New York, yang menyiapkan desain perkotaan awal kerangka kerja dan rencana zonasi untuk Hudson Yards. Ruang hijau sangat penting. Lebih dari setengah areal Pinewood tetap berupa taman dan lahan basah karena fokus hidup sehat adalah fokusnya, kata Parker. “Mobil bukanlah bintang pertunjukan di sini,” katanya. Penghijauan mencakup jalur sepanjang 15 mil dan jalur pejalan kaki di antara rumah-rumah untuk lebih banyak interaksi penduduk.

Crowley mengatakan perusahaannya berpikir bahwa setiap rumah dalam pengembangan serba guna harus berada dalam dua blok dari ruang terbuka yang “menarik”. Di taman seluas 20 hektar BullStreet, aliran bawah tanah “diterangi” —dibawa ke permukaan — untuk berkelok-kelok dan meningkatkan ekologi dan pengelolaan air hujan, kata Cox.

Dan Biederman, seorang perencana kota dan presiden Biederman Redevelopment Ventures yang berbasis di New York, telah mengembangkan dan memprogram ruang hijau di 29 negara bagian dan mengharapkan peningkatan penekanan pada pembangunan besar. “Hampir setiap pembangunan raksasa serba guna baru di Amerika termasuk ruang hijau, dan ruang hijau yang semakin aktif dengan program gratis seperti yoga, ping-pong, dan pelajaran tari,” kata Biederman, yang perusahaannya memprogram ruang terbuka seluas 8 hektar di Mission Rock, lingkungan baru di tempat parkir yang kurang dimanfaatkan di dekat taman bisbol San Francisco Giants. “Ini berdampak positif pada perkembangan dan nilai real estate di lingkungan sekitar.”

Kelayakan Jangka Panjang

Setiap orang yang terlibat — termasuk wiraniaga real estat yang menunjukkan properti dalam pembangunan besar kepada klien mereka — harus memahami bahwa komunitas direncanakan dan dibangun melalui berbagai siklus keuangan, sehingga mereka akan mencerminkan berbagai kondisi pasar. Perkembangan harus fleksibel saat perubahan terjadi, kata Crowley. Misalnya, pengembang dapat menambahkan townhome dengan elevator atau apartemen yang diperluas atau ditingkatkan menjadi kondominium. Diversifikasi yang membuat megadevelopments begitu menarik akan membantu memberikan fleksibilitas tersebut, kata Flotteron. Jika dilakukan dengan baik, pengembangan pada akhirnya akan berkembang menjadi struktur wilayah mereka, kata David Wolf, presiden dan kepala pendiri On Collaborative di Chicago, sebuah perusahaan pemasaran dan penjualan dengan layanan penuh. Contoh kasus: Taman Museum Chicago dan Stasiun Pusat. “Mereka dianggap sebagai bagian utama dari lingkungan South Loop, tetapi merupakan pembangunan besar beberapa dekade lalu,” katanya.

distrik perumahan dan komersial

Source link