2001 RM Remodel

Prapenjualan Renovasi Lepas Landas | Majalah Makelar

Sepasang suami istri di Cambridge, Mass, sedang mencari untuk menjual kondominium dua kamar tidur. Properti itu telah disewakan kepada tiga mahasiswa dan membutuhkan pekerjaan jika penjual ingin mendapatkan harga terbaik untuk itu, kata Carol Kelly, agen real estat Kompas yang berbasis di Cambridge.

“[The couple] tidak mau merogoh kocek sendiri untuk membayar renovasi, ”kata Kelly. “Mereka tidak ingin stres karena menginvestasikan uang mereka sendiri ke dalam properti.”

Jadi Kelly merekomendasikan Compass Concierge, layanan yang diluncurkan pialang pada tahun 2018 untuk membayar renovasi pra-penjualan. Penjual membayar kembali uang menggunakan hasil penjualan mereka. Kompas memberikan perbaikan senilai $ 17.000 ke dalam kondominium Cambridge, memasang lantai baru, mengecat lemari dapur, dan mencuci listrik rumah. Itu terbayar: Kondominium, yang didaftarkan dengan harga $ 589.000, dijual seharga $ 640.000, memungkinkan penjual untuk membayar kembali Kompas dan mendapatkan keuntungan yang lebih besar dari investasi mereka.

Layanan Nilai Tambah Baru

Para profesional real estat telah lama mempromosikan manfaat pementasan properti sebelum mengambil foto atau menjadwalkan pertunjukan. Banyak yang bahkan menjadikan pementasan sebagai bagian dari proposisi nilai mereka. Tetapi hingga saat ini, ketika penjual ingin atau perlu membuat lebih dari sekadar perbaikan dekoratif, semua yang dapat ditawarkan sebagian besar agen adalah rujukan ke kontraktor yang andal. Penjual harus merogoh kocek sendiri untuk menutupi biaya. Sekarang, perusahaan menawarkan layanan bernilai tambah baru: cara untuk menghemat biaya di muka penjual, dan sakit kepala, merenovasi rumah mereka sebelum mereka memasarkannya. Intinya, layanan ini memungkinkan penjual yang telah membangun ekuitas di rumah mereka untuk memperbaiki dan membalik rumah mereka sendiri daripada menerima pengembalian yang lebih rendah yang sering kali berasal dari bekerja dengan iBuyer atau sirip rumah.

Selain Compass, Realogy mengumumkan musim gugur lalu bahwa merek Coldwell Banker sedang menjalankan program renovasi pra-penjualan yang disebut RealVitalize di Columbus, Ohio; Denver; dan Orlando dan Tampa, Florida Sekitar waktu yang sama, Keller Williams mengumumkan pilotnya sendiri di California, Georgia, dan Texas melalui Keller Offers Concierge Program.

Lalu ada Curbio, sebuah perusahaan renovasi prapenjualan independen yang diluncurkan pada 2017. Layanannya tersedia untuk penjual hanya melalui agen real estat. Perusahaan yang berbasis di luar Washington, DC, di Potomac, Md., Adalah anggota kelas NAR’s Reach Technology Accelerator pada tahun 2019.

Tidak seperti program renovasi pra-penjualan lainnya, yang melakukan perbaikan rumah ke kontraktor pihak ketiga, Curbio melakukan semua proyek renovasi — mulai dari memilih bahan bangunan dan menyewa subkontraktor hingga mengawasi pemasangan dan memastikan kualitas pekerjaan dengan garansi satu tahun.

“Kami adalah kontraktor umum berlisensi di setiap negara bagian tempat kami beroperasi, jadi kami menangani semuanya selama keseluruhan proses renovasi,” kata Rikki Rogers, wakil presiden pemasaran Curbio. “Kami ingin menciptakan pengalaman siap pakai untuk penjual rumah, di mana mereka tidak perlu khawatir tentang mengelola proyek renovasi atau membayarnya di muka.” Perusahaan tidak membebankan bunga penjual rumah atas uang yang mereka pinjam. Sebagai gantinya, Curbio mendapat kesepakatan tentang tenaga kerja dan material untuk mendapatkan margin keuntungan dari renovasi rumah klien.

Redfin Concierge yang dimulai pada November 2017 memiliki model bisnis yang berbeda. Pialang membebankan komisi daftar 1% kepada penjual rumah dan menawarkan layanan renovasi pra-penjualan dengan biaya komisi 2% yang mencakup desain dan manajemen proyek. Biaya tersebut juga mencakup pementasan dan pembersihan rumah, tetapi tidak seperti Curbio dan Compass Concierge, penjual rumah yang menggunakan Redfin Concierge bertanggung jawab mendanai renovasi mereka sendiri.

“Desainer kami akan melakukan penelusuran dan menghasilkan daftar perbaikan yang kami rekomendasikan. Penjual memutuskan renovasi apa yang ingin mereka lakukan, dan kemudian petugas kami mengawasi konstruksinya, ”kata Mia Simon, direktur operasi real estat di Redfin.

Seperti Compass Concierge, program Redfin ditujukan untuk penjual yang ingin membuat facelift kecil, “bukan mereka yang membutuhkan proyek renovasi besar,” kata Simon. “Tujuan kami adalah membuat rumah bersinar dengan melakukan hal-hal kecil seperti mengecat ruangan dengan warna netral, menambal lubang di dinding, mengganti lampu kuno, atau mengecat ubin kamar mandi.”

“Kami ingin menciptakan pengalaman siap pakai untuk penjual rumah, di mana mereka tidak perlu khawatir tentang mengelola proyek renovasi mereka atau membayarnya di muka.” – Rikki Rogers, wakil presiden pemasaran, Curbio

Kelly adalah salah satu pengguna awal Compass Concierge. Sejak awal 2019, hampir setiap listing yang dia miliki telah menggunakan layanan ini. “Bagi saya, ini adalah pengubah permainan” dalam real estat, kata Kelly, yang telah menjadi agen selama 33 tahun. “Untuk meminta penjual merogoh saku mereka dan memasukkan ribuan dolar ke dalam rumah mereka sebelum mereka memasarkannya adalah permintaan besar. Keindahan dari layanan ini adalah penjual tidak memiliki biaya di muka. “

Courtney Smith, seorang agen Kompas di Los Angeles, juga berpendapat bahwa layanan renovasi pra-penjualan sangatlah mudah. “Kami telah lama mendukung renovasi pra-penjualan yang bijaksana dan dianggap. Faktanya, bahkan sebelum Compass Concierge ada, tim kami menawarkan pinjaman tanpa bunga untuk membantu [qualifying clients] meningkatkan nilai pasar rumah mereka, beralih ke situasi kehidupan baru tanpa kesulitan keuangan, atau mengatasi kendala yang mungkin membuat rumah mereka sulit untuk dijual, ”kata Smith.

Alasan Smith sejalan dengan mengapa Compass memasuki bisnis renovasi pra-penjualan. “Kami membangun program untuk memberdayakan agen agar dapat melayani klien mereka dengan lebih baik dengan meminimalkan beban keuangan jangka pendek penjual sambil memaksimalkan peluang penjualan dan penjualan yang lebih cepat. [a higher] harga jual, ”kata Michael Coscetta, kepala bagian penjualan dan strategi di Compass dan kepala Compass Concierge. Sejak Compass Concierge dimulai, perusahaan telah mendanai lebih dari 5.000 proyek renovasi pra-penjualan, dan “kami melihat tanda-tanda yang jelas dalam data kami bahwa rumah-rumah ini terjual lebih cepat dan dengan harga yang lebih tinggi daripada properti sejenis lainnya,” kata Coscetta.

Tidak Setiap Penjual Cocok

Fokus Curbio adalah pada penjual yang ingin melakukan renovasi rumah skala besar, kata Rogers. Proyek minimum perusahaan adalah $ 15.000. “Banyak proyek kami berada dalam kisaran enam digit,” kata Rogers.

Karena membuat investasi lebih besar, Curbio selektif, kata Rogers. “Kami tidak mengatakan ya untuk setiap proyek. Jika penjual mendatangi kami dan memiliki ekuitas $ 30.000 yang tersedia, tetapi pakar kami menentukan bahwa penjual perlu melakukan renovasi rumah senilai $ 50.000 untuk menambah nilai yang cukup pada rumah, kami akan menolak klien tersebut. Kami melakukan analisis yang sangat mendetail dan berdasarkan data di awal untuk menilai apakah penjual rumah cocok untuk kami. ”

Perbedaan lain: Jika Redfin dan Compass memasarkan layanan pramutamu langsung ke penjual rumah, pemasaran bisnis Curbio ditujukan langsung pada agen real estat.

Karena Curbio tidak dibayar sampai rumah terjual, penjual yang menggunakan perusahaan harus setuju untuk mengurangi harga jual rumah mereka sebesar 2% setiap 30 hari sampai properti tersebut terjual. “Jika rumah tidak laku, atau penjual memutuskan untuk tidak pindah, yang harus mereka lakukan hanyalah membayar renovasi. Tidak ada penalti atau biaya tambahan, ”kata Rogers.

“Kami membangun program untuk memberdayakan agen agar dapat melayani klien mereka dengan lebih baik dengan meminimalkan beban keuangan jangka pendek penjual sambil memaksimalkan peluang penjualan dan penjualan yang lebih cepat. [a higher] harga jual. ”- Michael Coscetta, kepala bagian penjualan dan strategi, Kompas; kepala, Compass Concierge

Layanan renovasi pra-penjualan tidak cocok untuk semua orang, kata Amanda Rose, agen Berkshire Hathaway di Atlanta yang telah bekerja dengan Curbio. “Saya pikir ini bekerja sangat baik untuk penjual yang dapat mengosongkan rumahnya saat renovasi sedang dilakukan atau untuk pemilik properti sewaan yang tidak menempati rumah tersebut. Tapi tinggal di sebuah rumah selama perbaikan rumah besar-besaran menimbulkan rasa frustrasi, ”kata Rose.

“Renovasi jauh lebih mudah dilakukan saat rumah kosong,” kata Brendon DeSimone, broker real estat New York dan penulis Next Generation Real Estate, yang tidak pernah bekerja dengan penyedia renovasi prapenjualan setuju. Bisa dikatakan, “Anda hanya memiliki satu kesempatan untuk membuat kesan pertama, dan jika Anda dapat meminta orang lain membayar renovasi di muka, menurut saya itu sering kali merupakan strategi yang cerdas.”

Dan Galloway, agen Redfin di Washington, DC, telah menggunakan Redfin Concierge dengan sejumlah kliennya. “Ini adalah produk yang bagus untuk orang-orang yang menjual dari jarak jauh atau sangat sibuk dan tidak punya waktu untuk mempersiapkan rumah mereka dengan cara yang seharusnya agar dapat tampil dengan baik,” katanya. “Kami merekomendasikannya untuk properti dengan kondisi yang cukup baik tetapi membutuhkan beberapa perbaikan kosmetik untuk bersaing dengan rumah lain dalam kisaran harga yang tercantum.”

Penjual yang rumahnya membutuhkan lebih dari sekedar facelift tetapi tidak mendapatkan manfaat dari analisis Curbio harus melanjutkan dengan hati-hati. “Menggabungkan biaya [of a renovation] ke dalam penjualan membuatnya jauh lebih tidak stres dan jauh lebih nyaman bagi penjual rumah, ”kata Jim Molinelli, perancang rancang bangun dan penulis Remodel! Tanpa Going Bonkers or Broke, “tetapi itu menutupi fakta bahwa penjual akan kehilangan uang pada sebagian besar remodel.”

Memang benar bahwa sebagian besar proyek renovasi tidak menutup biaya penuh mereka, menurut Laporan Dampak Renovasi Asosiasi Nasional REALTORS®. Agen real estat yang disurvei untuk laporan tersebut melihat biaya rata-rata berbagai proyek dan memperkirakan apa yang akan mereka dapatkan dari penjualan kembali. Jadi, misalnya, biaya merombak dapur lengkap, rata-rata, $ 68.000, dan penjual rumah dapat diharapkan untuk memulihkan hanya sekitar $ 40.000, atau 59% dari investasi mereka. Intinya: Beberapa penjual akan lebih baik menurunkan harga mereka untuk mengimbangi fitur kuno.

Meskipun demikian, layanan renovasi pra-penjualan mendapatkan momentumnya. Curbio, yang saat ini beroperasi di 11 pasar — ​​termasuk Chicago, Miami, dan Atlanta — berencana untuk memperluas setidaknya ke 40 wilayah metropolitan pada akhir tahun 2020, dan Compass Concierge ditawarkan di semua pasar perumahan broker, yang menjangkau lebih dari 100 kota. Coldwell Banker, Redfin, dan Keller Williams semuanya mengatakan mereka juga berharap untuk memperluas program mereka.

“Hingga saat ini, bagi penjual rumah yang memiliki ekuitas besar di rumah mereka tetapi tidak memiliki banyak uang, hampir tidak mungkin untuk merenovasi rumah mereka sebelum mereka menjualnya,” kata Rose. “Itu berubah.”

tabel biaya vs. pengembalian.  unduh laporan lengkap dengan mengklik gambar.

Source link