1911 ADU

Unit Hunian Aksesori: Game Changer untuk Pemilik Rumah, Komunitas

Pemilik rumah menyadari potensi yang belum dimanfaatkan untuk memaksimalkan luas luas properti dengan mengubah area yang tidak digunakan menjadi ruang hidup. Ruang bawah tanah dan loteng telah lama menjadi tempat populer untuk transformasi ini, tetapi sekarang begitu juga dengan halaman belakang. Unit hunian aksesori — struktur luar ruangan kecil dan terpisah yang dibangun untuk tempat tinggal — memicu minat nasional.

apartemen di atas garasi

© Radcliffe Dacanay, dari buklet, The ABCs of ADUs

Daya tarik ADU adalah harganya biasanya lebih terjangkau daripada tambahan yang besar. Mereka juga menawarkan banyak kemungkinan hidup, mulai dari seorang anak yang sudah dewasa yang pulang ke rumah setelah kuliah hingga kakek-nenek tua yang ingin tetap mandiri tetapi dekat dengan keluarga. ADU juga bisa menampung pengasuh dan memberikan privasi lebih dari sebuah ruangan di dalam rumah. Mereka sama dengan apartemen kecil yang sangat dekat.

Lalu ada alasan non-keluarga yang membuat ADU semakin populer. ADU adalah cara untuk menyediakan perumahan yang terjangkau di pasar di mana harga telah meroket. Tempat tinggal kecil ini adalah cara bagi pemilik rumah untuk menampung penyewa jangka pendek dan panjang sambil terus tinggal di lokasi karena banyak kota mengharuskan hunian pemilik untuk membantu mempertahankan perasaan kepemilikan jangka panjang di lingkungan itu. Selain itu, lebih banyak kota yang menulis ulang kode zonasi mereka sehingga banyak keluarga tunggal dapat menampung satu atau bahkan dua bangunan seperti itu. “Ini akan membantu memenuhi tuntutan demografis untuk satu atau dua orang rumah tangga karena ukuran keluarga inti semakin berkurang,” kata Kol Peterson, yang mendorong penerimaan ADU dalam bukunya, Revolusi Pintu Belakang: Panduan Definitif untuk Pengembangan ADU (Accessory Dwelling Strategies, 2018), dan situs webnya, buildinganadu.com.

Kelahiran Kembali ADU

rumah kecil

kesopanan | © Joe Fletcher Photography

Konsep hidup lebih padat di tanah keluarga tunggal bukanlah hal baru. Bangunan tambahan telah lama ada, meskipun dikenal dengan nama yang berbeda, kata John Geary, yang ikut mendirikan Abodu dengan Eric McInerney di Redwood City, California, sebuah perusahaan pengembangan yang bermitra dengan pembuat modular untuk membangun ADU. Di masa lalu, pemilik rumah memiliki gerbong atau kereta untuk melindungi kereta dan kuda mereka, dan terkadang pengemudi tinggal di tempat tersebut. Struktur ini menjadi garasi pertama ketika mobil ditemukan pada awal abad ke-20; sekali lagi, tempat tinggal sering kali dimasukkan.

Tapi butuh waktu puluhan tahun agar hunian aksesori muncul kembali dan digunakan terutama untuk orang-orang. Geary mematok kenaikan hingga pertengahan 2000-an sebagai tanggapan terhadap krisis perumahan, terutama di sepanjang kota-kota mahal di Pantai Barat seperti Los Angeles dan San Francisco. Di Vancouver, yang dia gambarkan sebagai pasar ADU yang matang, lebih dari 35 persen rumah keluarga tunggal memiliki ADU. Tidak ada nomor AS yang pasti, kata Peterson, tetapi dia memperkirakan mungkin ada 50.000 yang diizinkan secara hukum dan sebanyak 3 juta tanpa izin.

tembakan interior ruang tamu

kesopanan | © Joe Fletcher Photography

Yang lebih penting, katanya, jumlahnya bisa meroket. Di Log Angeles, misalnya, rata-rata jumlah izin ADU yang dikeluarkan dari tahun 2003 hingga 2016 adalah 95 izin per tahun. Sejak undang-undang ADU tahun 2017 di California disahkan, jumlah izin telah naik menjadi 4.513 pada tahun 2019. Alasan utama, yang diuraikan Peterson dalam posting blog baru-baru ini, adalah perubahan peraturan yang melonggarkan aturan untuk membuat kota lebih terbuka terhadap peningkatan kepadatan di situs individu dengan menghilangkan beberapa rintangan. Misalnya, tidak ada persyaratan parkir di luar jalan tambahan yang diperlukan saat garasi diubah, dan HOA tidak lagi dapat melarang ADU.

Peningkatan ADU juga dapat dikaitkan dengan peningkatan perusahaan seperti Abodu yang menawarkan model yang sudah tersedia. Dan, pengubah permainan yang lebih besar mungkin adalah proyek Airbnb Samara, yang bekerja untuk mengembangkan unit yang dapat dijatuhkan untuk meningkatkan jaringan sewa jangka pendeknya, kata Dror Poleg, seorang pengembang, ketua bersama dari Urban Land Institute’s Technology dan Dewan Inovasi, dan penulis yang akan datang Memikirkan Kembali Real Estat (Palgrave McMillan, 2019).

Karena popularitasnya yang meningkat, ADU — atau kemungkinan salah satunya — muncul sebagai fasilitas dalam materi daftar profesional real estat lainnya. “Banyak pembeli mungkin tidak langsung menginginkannya, tetapi mereka ingin tahu bahwa ruang itu ada dan bahwa kota atau kota mereka akan mengizinkannya,” kata Dulcinea Myers-Newcomb, broker dengan Aryne + Dulcinea dengan Living Room Realty di Portland, Ore ., yang telah mengambil kelas dengan Peterson untuk membantu pemilik rumah memahami apa yang diperlukan.

Myers-Newcomb memperingatkan klien yang mungkin tertarik dengan ADU karena mereka belum diterima secara universal. “Beberapa pembeli menginginkannya, tetapi yang lain akan berkata, ‘Saya punya rencana lain untuk ruang itu [in the basement] atau keluar ‘dan kehilangan minat pada listing dengan salah satunya, “katanya. Dia juga mencatat bahwa pengembalian investasi tidak selalu 100 persen.

6 Fakta Utama Tentang ADU

rumah kecil

© desain dari Walt Drake, desain, Adam Wall, Kronberg Wall, dari buklet, The ABCs of ADUs

Bantu mendidik klien tentang variabel dalam biaya, ukuran, desain, dan peraturan kota, serta bagaimana ADU berbeda dari rumah mungil dengan hal-hal yang dapat dibawa pulang ini.

  1. Menggunakan. Penggunaan utama ADU dibagi antara persewaan dan kebutuhan keluarga. Mayoritas pemilik rumah yang menginginkan satu untuk keluarga mereka mengatakan itu untuk tempat tinggal yang terjangkau, diikuti oleh keinginan untuk ruang ekstra untuk bekerja dari rumah atau melakukan aktivitas atau hobi (gym di rumah, ruang musik, studio seni), kata Geary. “Ini jelas lebih murah untuk rumah keluarga daripada membeli rumah kedua [in another location], ”Kata Myers-Newcomb. Sejauh ini, Peterson mengatakan ada sedikit preferensi untuk ADU terpisah daripada terpasang atau ADU internal, meskipun harganya lebih mahal.
  2. Ukuran. ADU lebih besar dari rumah mungil, yang berukuran 400 kaki persegi atau kurang dan dapat bertumpu pada roda untuk bepergian. ADU harus lebih kecil dari rumah utama di properti, meskipun rumah utama dapat tumbuh untuk menampung ADU yang lebih besar di situs jika kode lokal mengizinkan, menurut pengembang dan kontraktor Eli Spevak dari Orange Splot LLC dan Melissa Stanton dari AARP Livable Communities . Mereka ikut menulis buklet tentang topik tersebut, ABCs of ADUs, A Guide to Accessory Dwelling Units, yang dapat diunduh secara gratis dan menawarkan berbagai studi kasus ADU dengan berbagai ukuran dan tampilan. Rata-rata ADU rata-rata antara 500 dan 800 kaki persegi sehingga dapat menampung ruang tamu, kamar tidur, dapur, dan kamar mandi dengan nyaman, kata Geary. Tujuannya adalah agar mereka cukup besar untuk tempat tinggal tanpa menghabiskan seluruh halaman belakang. Beberapa negara bagian, seperti California, membatasi ukurannya menjadi 1.200 kaki persegi. Langit-langit pada model Geary umumnya berukuran 11 kaki, yang membuatnya tampak lebih besar. Dia juga menyertakan opsi untuk dek yang dibangun di situs.
  3. rumah kecil

    © milik Eli Spevak, Orange Splot LLD, dari buklet, The ABCs of ADUs

    Konstruksi. ADU dapat dibuat dengan tongkat atau prefabrikasi. Desain modular dapat dipasang dengan cepat. Geary mengatakan jadwal biasanya sekitar tiga bulan. Selain kecepatan konstruksi, keunggulan lainnya adalah perusahaan seperti Abodu menyederhanakan proses dengan menarik izin dan menangani semuanya melalui pemasangan akhir. Karena modelnya dibuat di California, model tersebut mematuhi kode energi negara bagian yang ketat dan berkelanjutan dengan isolasi yang cukup dan tahan gempa. Meskipun biasanya dibangun dengan dinding serat semen di luar, Abodu menawarkan opsi untuk meningkatkan ke kayu cedar alami. Tahun depan perusahaan akan menawarkan panel surya.

  4. Biaya. Biaya bervariasi tergantung pada ukuran, jenis konstruksi, dan pasar tenaga kerja tempat ADU dibangun atau dipasang. Abodu telah berupaya untuk mempertahankan harganya menjadi $ 200.000, yang mencakup semua yang diperlukan untuk menyerahkan kunci, kata Geary. Peterson mematok harga tipikal pada $ 250.000 untuk ADU di California dan harga yang sedikit lebih rendah di Oregon. Tetapi ada beberapa versi yang lebih murah. Banyak pemilik rumah ingin menghemat biaya hingga sekitar $ 100.000, kata Spevak, yang perusahaan pengembangannya telah menjalankan misi untuk merintis model baru perumahan ramah lingkungan yang berorientasi pada masyarakat, terjangkau, dan ramah lingkungan. Dia mengatakan biaya rata-rata untuk mengubah ruang internal rumah menjadi ADU jauh lebih sedikit — sekitar $ 50.000, meskipun mengulang ruang bawah tanah bisa naik lebih tinggi tergantung pada fitur dan penyelesaiannya.
  5. Pengembalian investasi. Sampai saat ini, tidak ada cukup data untuk menghitung bagaimana ADU meningkatkan nilai rumah. “Mereka membantu penjualan kembali, tetapi kenaikan tersebut belum menutupi seluruh biaya pembelian atau pekerjaan yang diselesaikan,” kata Peterson. Untuk alasan ini, Myers-Newcomb mengimbau pemilik rumah untuk tidak menambahkannya tepat sebelum mereka menjualnya. “Butuh waktu untuk mengembalikan investasi,” katanya.
  6. rumah di tanah sempit

    © milik Buildinganadu.com

    Peraturan kota. Setiap pemilik rumah yang berpikir untuk membangun ADU di halaman belakang atau mengukir ruang di dalam rumahnya harus memeriksa peraturan kota mereka, karena peraturan tersebut sangat bervariasi. Mereka biasanya memerlukan izin dan tidak mengizinkan ADU untuk dijual secara terpisah dari rumah utama. Profesional real estat dapat membantu klien dengan mengetahui peraturan setempat sebelumnya. Juga, ketahuilah bahwa aturan sedang berubah, kata Peterson. Selain meloloskan reformasi untuk mengurangi peraturan tentang ADU dalam beberapa tahun terakhir, gubernur California saat ini, Gavin Newsom, baru-baru ini menandatangani undang-undang beberapa undang-undang yang semakin melonggarkan aturan untuk membantu meringankan krisis perumahan negara bagian. Misalnya, dua ADU sekarang diizinkan di banyak properti dan kemunduran properti telah dikurangi menjadi empat kaki, katanya. Portland, Ore., Juga telah melonggarkan aturannya, termasuk menghapus hunian pemilik dan persyaratan parkir di luar jalan raya. Di New Hampshire, undang-undang baru mengatakan bahwa kode zonasi lokal harus mengizinkan ADU hampir di semua tempat yang diizinkan untuk menampung satu keluarga. “Perubahan tersebut sebagian besar berasal dari rasa frustrasi para pembangun yang tidak dapat membangun jenis fasilitas, seperti pondok halaman belakang dan garasi apartemen, yang diinginkan klien mereka,” menurut buku kecil Spevak dan Stanton. (Catatan editor: Bukan hanya peraturan pemerintah yang harus dipatuhi pemilik; banyak asosiasi pemilik rumah melarang penambahan ADU dan konversi garasi menjadi perumahan. California saat ini satu-satunya negara bagian yang mewajibkan HOA untuk mengizinkan ADU, dan undang-undang California mengatur kemungkinan akan ditantang oleh lawan.)

Sementara pandangan baru ADU saat ini masih dalam tahap awal di banyak bagian negara, inovasi dan ketekunan para pendukung saat ini akan terus mengantarkan solusi perumahan inovatif ini.

Source link