06 10 19 Flip

Waspadalah terhadap Flip | Majalah Makelar

Sebelum Resesi Hebat tahun 2008, harga rumah naik secara dramatis, dan rumah terjual lebih cepat dari yang bisa dilakukan pembeli, “Saya suka kamar mandi spa itu.” Kontraktor dan bahkan DIYer yang terampil ikut serta dengan membeli fixer-upper dan memperbaikinya dengan cara secepat mungkin, menjualnya, dan menuai untung. Masuki fenomena real estate flipping.

Tren sedikit berkurang karena pasar perumahan mulai melemah, tetapi kemudian kembali dengan beberapa perbedaan yang signifikan. Sirip hari ini lebih sering menjadi investor profesional dengan akses ke uang tunai karena bank memperketat pedoman pinjaman hipotek dan kru kerja yang tersedia, kata Seth Captain, broker pelaksana Captain Realty di Chicago.

Tapi sekarang, Captain mencatat perubahan: “Persediaan rendah dan keinginan banyak pembeli untuk konstruksi baru dan rumah yang direnovasi telah menyebabkan beberapa pembeli tidak melakukan pemeriksaan yang cukup,” setidaknya di Chicago, katanya. Dan beberapa pembeli tidak memaksakan pemeriksaan jika penjual tidak mengizinkannya sebagai kontinjensi, tambah Frank Lesh, pemilik Perusahaan Inspeksi Rumah Sweet Home di Indian Head Park, Illinois, dan direktur eksekutif American Society of Home Inspectors (ASHI), sebuah organisasi nasional yang berbasis di Des Plaines, Ill.

Tugas Anda adalah memandu pembeli melalui medan yang sulit ini. Hal pertama yang harus dilakukan dengan merombak adalah melihat catatan publik dan melihat kapan properti yang diminati pembeli Anda terakhir kali berpindah tangan. Jika kurang dari setahun yang lalu, properti tersebut mungkin memerlukan pemeriksaan yang lebih menyeluruh. Meskipun tidak setiap flip mewakili potensi ranjau, Anda dapat membantu klien dengan menanyakan informasi tentang siapa yang menyelesaikan pekerjaan tersebut, kata broker Mark Ferguson dari Pro Realty Inc. di North Greeley, Colo. Ferguson, juga seorang investor real estate dan blogger di InvestFourMore, mengatakan sebagian besar masalah muncul dengan pekerjaan yang dilakukan oleh pemilik-sirip DIY, yang tidak memiliki keterampilan kontraktor berlisensi.

Berikut adalah beberapa cara agar Anda bisa menjadi pendukung bagi pembeli yang berencana membeli rumah yang sedang dibalik. Banyak peringatan yang mencerminkan jenis ketelitian yang sama yang harus dilakukan dengan penjualan apa pun.

1. Lihat sendiri

Jangan membeli di lelang atau tanpa melihat rumah secara langsung, kata Eric Workman, wakil presiden senior pemasaran di Renovo Financial yang berbasis di Chicago, pemberi pinjaman swasta. Pembeli harus memeriksa struktur sehingga mereka melihat secara langsung apakah ada masalah yang terlihat yang mungkin merupakan tanda bahaya untuk masalah yang lebih dalam. Ini adalah langkah pertama sebelum mereka memanggil ahli.

2. Pelajari sejarah sebuah rumah

Pekerja menyarankan untuk bertanya kepada pejabat di komunitas Anda dan penjual real estat apakah mereka tahu berapa lama sebuah rumah mungkin kosong. Jumlah musim yang dilalui properti saat tidak ada penghuni dapat membantu memprediksi apakah pipa ledeng dan sistem mekanis lainnya mungkin telah diabaikan atau rusak.

Salah satu alasan terpenting untuk melacak garis keturunan rumah adalah bahwa jika belum ada yang tinggal di rumah yang telah direnovasi, sulit untuk mengetahui seberapa baik sistem tersebut bekerja, kata Captain. “Mungkin tidak pernah ada hujan lebat untuk mengetahui apakah sistem drainase rumah akan berdiri, atau jika rayap mengunyah balok penyangga dan tidak terlihat,” katanya. Dia menyarankan pembeli meminta nama orang lain yang telah membeli dari sirip yang sama untuk mengetahui seberapa baik rumah mereka selama ini.

Pembeli juga dapat meminta untuk melihat izin yang ditarik sirip untuk melakukan pekerjaan, terutama penting dalam kasus di mana denah lantai diubah atau dinding penahan beban dilepas, kata Ferguson. Atau, jika jamur menjadi masalah, pembeli dapat bertanya apakah pekerjaan itu dilakukan oleh seseorang yang memiliki izin untuk menangani perbaikan jamur, katanya. Mereka juga dapat memeriksa Better Business Bureau di area tersebut untuk melihat apakah keluhan atau tuntutan hukum telah diajukan terhadap penjual oleh pembeli sebelumnya atau komisi real estat.

3. Pahami proses membalik

Karena tujuan sirip adalah mendapatkan untung dalam waktu yang relatif singkat, banyak perubahan yang bersifat kosmetik, seperti menghaluskan lantai kayu keras dan mengecat lemari dapur. Kapten mencatat sirip sering menggantikan meja, peralatan, dan perlengkapan di tempat yang cenderung menjadi kamar favorit pembeli: dapur dan kamar mandi. Mereka mungkin lupa memperbaiki masalah yang lebih mahal, memakan waktu, dan kurang terlihat. Misalnya, subfloor yang sudah lapuk mungkin dianggap tidak layak diperbaiki jika berada di bawah papan yang berkilau, dan pipa yang sudah usang mungkin dibiarkan selama keran berfungsi dan tekanan air tampak baik-baik saja, Kapten berkata: “Mereka tidak ingin membatalkan kesepakatan, tapi tidak akan melampaui dan melampaui. Mereka juga tahu bahwa sebagian besar pembeli mencapai titik di mana mereka ingin selesai mencari dan dengan senang hati hanya berfokus pada apa yang baru dan cantik. ”

4. Sewa pengawas rumah bersertifikat

Bahkan jika sirip mengatakan bahwa rumah tersebut telah diperiksa sebelumnya, sarankan pembeli untuk membawa ahli mereka sendiri untuk menghindari kejutan nanti. Tetapi bahkan pengawas rumah dapat melewatkan tanda-tanda masalah di luar permukaan, kata Lesh. “Mungkin air tidak mengalir cukup lama selama pemeriksaan untuk mengetahui bahwa pipa yang tersembunyi di balik dinding ubin baru telah terkorosi,” katanya. Seorang inspektur yang baik akan menindaklanjuti kemungkinan titik masalah – misalnya, dinding yang terdengar hampa dan mungkin tidak memiliki papan pendukung dan tiang yang kokoh – dengan permintaan informasi lebih lanjut. “Kita mungkin bertanya, ‘Apa yang terjadi di sini?’ Kami tidak akan meretas dinding, tetapi akan meminta tanda terima untuk menunjukkan bahwa pekerjaan telah dilakukan dengan benar. ”

Biaya inspeksi biasanya bervariasi menurut harga, ukuran, dan usia rumah. Lesh mengenakan biaya antara $ 650 dan $ 700 untuk rumah $ 500.000 berusia 15 tahun. Kembangkan daftar inspektur yang Anda percayai, dan berikan kepada pembeli sehingga mereka dapat memilih pengawas yang mereka inginkan.

5. Bawa spesialis tambahan

Sistem tertentu menjamin memanggil ahli yang terampil. Glen Gallas, wakil presiden operasi untuk franchise Mr. Rooter yang berbasis di Waco, Texas, menyarankan untuk melakukan inspeksi pipa ledeng meskipun semuanya tampak sempurna. “Dengan teknologi saat ini, tukang ledeng berlisensi dapat melakukan pemeriksaan kamera video pada saluran pembuangan utama untuk melihat apakah ada kerusakan mekanis pada pipa, yang tidak terlihat oleh sebagian besar pengawas rumah,” katanya. “Mungkin ada kebocoran kecil di garis dari akar yang tumbuh, tapi bisa memakan waktu beberapa musim sampai akar cukup besar untuk menimbulkan masalah, dan itu bisa lama setelah pembelian. Saat itu, [repairs would] juga lebih mahal, ”katanya. Pemeriksaan pipa rata-rata berkisar dari $ 150 hingga $ 400.

Dalam kasus pekerjaan kelistrikan, kotak persimpangan baru mungkin menunjukkan semuanya baik-baik saja, tetapi itu tidak berarti pemasangan kabel disesuaikan dengan kode, kata Keith Pinkerton, pemilik waralaba Mr. Electric di Huntsville, Ala. “Rumah dibangun di akhir 1960-an dan awal 70-an sering kali disambungkan dengan aluminium, yang dilarang, dan tembaga diperlukan. Tetapi beberapa mungkin tidak tahu karena mereka berada di balik tembok. Kami melepas penutup panel dan melihat, ”katanya.

Beberapa pembeli mungkin puas menunggu untuk menyewa seorang ahli hanya jika inspektur rumah umum menemukan masalah seperti retakan pondasi yang dapat mencerminkan cacat struktural. Pada titik itu, seorang insinyur struktur dapat menentukan keseriusan masalah tersebut. Dan banyak pemilik rumah merasa terbantu untuk membawa insinyur struktur dalam kasus di mana rumah sudah sangat tua karena lebih banyak masalah mungkin mengintai di bawah lantai, di bawah lantai, di antara dinding, dan di atas langit-langit.

6. Hindari gangguan hukum

Sebelum pembeli menandatangani di garis putus-putus, pastikan pengacara telah memeriksa bahwa tidak ada masalah hukum dengan pengalihan kepemilikan, saran Alan Doran, wakil presiden eksekutif dan penasihat umum OneTitle National Guaranty di New York. Semua jenis masalah dapat muncul saat membeli properti yang telah dibalik, ia memperingatkan: “Misalnya, jika penjual memperoleh properti melalui penjualan singkat, mereka perlu mendapatkan informasi rinci tentang penjualan singkat untuk memastikan bahwa kedua transaksi tersebut sesuai dengan negara. peraturan dan persyaratan penjualan singkat pemberi pinjaman asli, ”kata Doran. Mungkin juga ada persyaratan bahwa sirip memiliki properti untuk jangka waktu minimum sebelum menjual, dan bukti pembayaran hak gadai harus diverifikasi, katanya.

Dengan semua informasi ini di tangan, pembeli Anda dapat memutuskan apakah flip masih layak dibeli, terutama jika penjual tidak akan mengurangi perkiraan biaya perbaikan atau memperbaiki masalah. Namun, seperti yang dicatat oleh Captain, jika sandal dapat diterima, mungkin sama diinginkannya dengan pembelian lainnya: “Apa bedanya jika sirip menghasilkan uang dalam waktu singkat jika pembeli menemukan rumah yang indah?”

Source link